Якщо ви розглядаєте кредит під заставу нерухомості, перше питання, яке виникає — чи підійде ваш об’єкт. Банки та приватні кредитори висувають різні вимоги, і далеко не кожна нерухомість автоматично стає прийнятною заставою. У цьому гіді — повний перелік типів об’єктів, вимоги до них і ситуації, коли застава не приймається.
Що таке застава нерухомості?
Застава нерухомості — це спосіб забезпечення кредиту, при якому позичальник передає нерухоме майно в якості гарантії повернення коштів. Кредитор отримує право на майно лише у разі невиконання позичальником умов договору — до цього моменту власник повністю зберігає право користуватися об’єктом: проживати, здавати в оренду, робити ремонт.
Важлива відмінність від іпотеки: іпотека — це кредит виключно на купівлю нерухомості, де сама куплена нерухомість і є заставою. Кредит під заставу нерухомості — це позика на будь-які цілі, забезпечена вже наявним у вас майном.
Які типи нерухомості приймаються в заставу?
Квартири
Найпоширеніший і найпростіший в оформленні вид застави. Приймаються квартири у багатоквартирних будинках незалежно від:
- поверху і площі
- стану ремонту — в тому числі без ремонту або з незавершеним оздобленням
- наявності обтяжень — за умови їх врегулювання до або при укладенні договору
Ключова вимога: квартира повинна бути приватизована або придбана у власність. Квартира в держфонді або кооперативна без оформленого права власності не приймається.
Приватні будинки та котеджі
Приватні будинки, дачні будинки, котеджі та садові будинки приймаються як застава, якщо:
- об’єкт введено в експлуатацію
- оформлено право власності на будівлю
- бажано — оформлено право власності або оренди на земельну ділянку під будинком
Будинок без введення в експлуатацію або у статусі самовільного будівництва в більшості випадків не приймається. Однак деякі приватні кредитори розглядають такі об’єкти індивідуально, якщо є підстави для легалізації.
Таунхауси та апартаменти
Таунхауси приймаються за умов, аналогічних приватним будинкам. Апартаменти — нежитлові приміщення з житловою функцією — також можуть бути заставою, але мають нижчий коефіцієнт LTV (співвідношення кредиту до вартості) порівняно зі стандартними квартирами через складнощі при реалізації у разі стягнення.
Комерційна нерухомість
Офіси, магазини, салони, ресторани, кафе, ательє — всі ці об’єкти приймаються як застава. Умови:
- об’єкт введено в експлуатацію та оформлено у власність
- є чітке цільове призначення, зафіксоване в документах
- об’єкт має стабільне функціональне використання
Комерційна нерухомість зазвичай приймається за нижчим коефіцієнтом LTV, ніж житлова — у межах 50–70% замість 80%, оскільки ліквідність таких об’єктів нижча.
Склади, виробничі приміщення та нежитлові будівлі
Приймаються при наявності правовстановлюючих документів та введення в експлуатацію. Оцінюються індивідуально — ліквідність таких об’єктів значно залежить від локації та стану.
Паркувальні місця та гаражі
Деякі кредитори, в тому числі CreditFinance, приймають паркувальні місця в паркінгах та окремі гаражі як заставу — зазвичай як додаткове забезпечення або для менших сум. Варто уточнювати умови індивідуально.
Які вимоги до об’єкта застави?
Незалежно від типу нерухомості, для прийняття в заставу об’єкт, як правило, повинен відповідати таким критеріям:
- Право власності оформлено. Право власності на об’єкт зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без реєстрації кредитор не може оформити обтяження.
- Об’єкт не під арештом. На нерухомість не накладено арешт за судовим рішенням або в рамках виконавчого провадження.
- Відсутній пріоритетний заставодержатель. Якщо об’єкт вже знаходиться в заставі в іншого кредитора, рефінансування або другорядна застава можлива лише в окремих випадках і за умови достатньої ринкової вартості.
- Об’єкт ідентифіковано та описано в документах. Адреса, площа та інші характеристики в документах відповідають фактичному стану.
Яку нерухомість не приймають в заставу?
Незважаючи на широкий перелік прийнятних об’єктів, є ситуації, коли в заставі буде відмовлено:
- Самовільне будівництво — об’єкт не введений в експлуатацію і не має права власності
- Нерухомість під арештом або з активними судовими спорами щодо права власності
- Об’єкти у аварійному або непридатному для використання стані — якщо ліквідність занадто низька
- Нерухомість із зареєстрованими неповнолітніми або недієздатними особами — у деяких кредиторів це є обмеженням через складнощі відчуження
- Об’єкти на тимчасово окупованих або активно небезпечних територіях
- Незавершені будівлі без відповідних дозволів
Як відбувається оцінка нерухомості?
Перед оформленням кредиту проводиться оцінка ринкової вартості об’єкта. Вона визначає, яку суму кредиту ви можете отримати.
У банках оцінку проводить акредитований незалежний оцінювач — як правило, за рахунок позичальника. Вартість оцінки в банку становить від 4 000 грн і вище залежно від об’єкта.
У CreditFinance оцінку нерухомості проводить власний спеціаліст — безкоштовно для клієнта. Це одна з ключових відмінностей від банківського кредитування.
Оцінка враховує:
- розташування об’єкта та інфраструктуру
- технічний стан та площу
- поточні ринкові ціни на аналогічну нерухомість
- юридичну чистоту та наявність обтяжень
Як розраховується сума кредиту під заставу?
Максимальна сума кредиту — це відсоток від оціненої ринкової вартості застави. Цей показник називається LTV (Loan-to-Value).
У CreditFinance:
- LTV до 80% від ринкової вартості для житлової нерухомості
- Сума кредиту: від 200 000 до 20 000 000 грн
Приклад: квартира оцінена в 3 000 000 грн. При LTV 80% максимальна сума кредиту — 2 400 000 грн.
Для комерційної нерухомості коефіцієнт LTV зазвичай нижчий — у діапазоні 50–70% залежно від типу об’єкта та його ліквідності.
Чи можна продати нерухомість, яка в заставі?
Одне з найпоширеніших питань. У більшості банків продаж заставного майна потребує попереднього повного погашення кредиту.
CreditFinance пропонує інший підхід: клієнт може продати нерухомість навіть якщо вона перебуває в заставі. Обтяження знімається в день угоди купівлі-продажу, що дозволяє уникнути пошуку коштів для дострокового погашення.
Підсумок
Перелік нерухомості, яку приймають в заставу, значно ширший, ніж багато хто думає: квартири, будинки, таунхауси, апартаменти, комерційні приміщення, офіси, магазини та паркувальні місця — все це потенційна застава. Головні вимоги — оформлене право власності, відсутність арешту та підтверджена ринкова вартість.
